Au moment du vote d’une résolution, le président de séance compte les mains levées et annonce un résultat. Un copropriétaire l’arrête : « On ne compte pas les têtes, on compte les tantièmes. » Silence dans la salle. Personne n’a le tableau sous les yeux, et le secrétaire découvre qu’il ne sait pas d’où viennent ces nombres inscrits à côté de chaque lot. Les tantièmes sont la base de la copropriété : ils disent ce que chaque lot possède des parties communes, ce qu’il paie, et ce qu’il pèse au vote. Cette page explique comment ils sont calculés, où ils se lisent, la différence entre tantièmes de propriété et tantièmes de charges, et comment ils deviennent des voix en assemblée générale. Elle ne donne aucune formule chiffrée : le calcul relève du géomètre, et la lecture relève de vous.
Tantièmes : une fraction de l’immeuble
Une copropriété divise un immeuble en lots. Chaque lot comprend une partie privative, l’appartement, la cave, le local commercial, et une quote-part des parties communes : le sol, le gros œuvre, la toiture, l’escalier, le hall. Cette quote-part ne se voit pas, elle ne se découpe pas, mais elle s’exprime par une fraction. On parle de tantièmes parce que la fraction est rapportée à un total conventionnel, que le règlement de copropriété fixe et qui peut être exprimé en millièmes, en dix-millièmes ou dans une autre unité.
Le tantième est attaché au lot, pas à la personne. Quand un lot est vendu, ses tantièmes passent à l’acquéreur avec lui. Quand un copropriétaire possède plusieurs lots, il additionne les tantièmes de chacun. Quand un lot est en indivision, les tantièmes appartiennent au groupe des indivisaires, qui les exercent ensemble par l’intermédiaire d’un mandataire commun.
Cette fraction a trois usages, qu’il faut garder distincts dès le départ. Elle mesure la propriété de chacun sur les parties communes. Elle sert, dans la plupart des cas, à répartir les charges générales. Elle donne enfin le poids de chaque copropriétaire au vote. Ces trois usages reposent souvent sur la même grille, mais pas toujours, et c’est la source de nombreuses confusions en assemblée.
Le mot « millième » entretient d’ailleurs une idée fausse : celle d’un total universel. Il n’existe pas de total imposé. Une copropriété de quelques lots peut avoir retenu un total modeste, une grande résidence un total beaucoup plus fin. Seul compte le rapport entre les tantièmes d’un lot et le total fixé par le règlement.
Où les lire : règlement de copropriété et état descriptif
Les tantièmes ne se devinent pas, ils se lisent. Deux documents les contiennent, et un troisième les reprend.
L’état descriptif de division identifie chaque lot : son numéro, sa situation dans l’immeuble, sa consistance, et la quote-part des parties communes qui lui est attachée. C’est la carte d’identité du lot. Il est souvent annexé au règlement de copropriété ou incorporé dans le même acte, et il est publié au service de la publicité foncière.
Le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et contient les grilles de répartition des charges. On y trouve la répartition des charges générales, puis, le cas échéant, une ou plusieurs grilles de charges spéciales : ascenseur, chauffage collectif, bâtiment particulier dans une résidence à plusieurs bâtiments. Chaque grille indique les lots concernés et leur part.
L’acte de vente reprend la désignation du lot et sa quote-part. C’est le document que chaque copropriétaire a le plus souvent sous la main. Pour le syndic, en revanche, la référence reste le règlement de copropriété et ses modificatifs. Un règlement qui a été modifié au fil des années, par une division de lot, une réunion de deux lots ou la vente d’une partie commune, se lit avec tous ses modificatifs, dans l’ordre. Un tableau de tantièmes recopié d’une ancienne convocation peut être faux depuis longtemps.
Le syndic, professionnel ou bénévole, tient un tableau à jour à partir de ces documents. C’est ce tableau qui sert à établir la feuille de présence de chaque assemblée. S’il contient une erreur, toutes les assemblées qui l’utilisent la répètent.
Comment ils sont calculés
Le principe est fixé par la loi : la quote-part des parties communes de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative par rapport à l’ensemble des parties privatives. Cette valeur relative résulte de trois éléments, la consistance, la superficie et la situation du lot, appréciés au moment de l’établissement de la copropriété et sans égard à l’utilisation qui en est faite.
La superficie est l’élément le plus intuitif. Un lot plus grand pèse en principe plus lourd. Mais elle ne suffit pas, et c’est ce qui surprend les copropriétaires qui comparent leurs tantièmes avec ceux du voisin.
La consistance tient compte de ce que contient le lot et de sa nature : un appartement, une cave, un parking, un local commercial n’ont pas la même valeur à surface égale. Les annexes privatives, un balcon, une terrasse, un jardin à jouissance privative, entrent aussi dans l’appréciation selon la manière dont le règlement les décrit.
La situation regroupe tout ce qui tient à l’emplacement du lot dans l’immeuble : l’étage, l’exposition, la vue, la luminosité, la desserte par l’ascenseur. Deux appartements de même surface, l’un au rez-de-chaussée sur cour, l’autre en étage élevé avec vue dégagée, n’ont pas la même valeur relative, et donc pas les mêmes tantièmes.
Le calcul est confié en pratique à un géomètre-expert, qui applique des coefficients de pondération à chaque élément et produit le tableau des quotes-parts. Ce travail est réalisé au moment de la mise en copropriété, ou lors d’une modification de l’état descriptif. Le syndic n’a pas à refaire ce calcul, et l’assemblée non plus : ils appliquent le résultat inscrit dans les documents.
Tantièmes de propriété et tantièmes de charges
La distinction la plus utile pour un copropriétaire est celle qui sépare la quote-part de parties communes et la répartition des charges. Les deux coïncident souvent pour les charges générales, mais pas pour les autres.
Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : le ravalement, la toiture, l’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic quand il est rémunéré. Elles sont réparties en proportion des valeurs relatives des parties privatives, donc en principe selon la même grille que la quote-part de propriété.
Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs : l’ascenseur, le chauffage collectif, l’eau chaude collective, le gardiennage. Elles sont réparties selon l’utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot. Le lot du rez-de-chaussée n’a pas la même utilité de l’ascenseur que celui du dernier étage, et une grille spéciale en tient compte. Le lot qui n’a aucun accès à un équipement peut ne pas participer du tout à ses charges.
Le règlement de copropriété peut donc contenir plusieurs grilles, chacune avec sa liste de lots et ses tantièmes. Le copropriétaire qui lit son appel de fonds y retrouve ces différentes clés : une ligne pour les charges générales, une ligne pour l’ascenseur, une ligne pour le chauffage. C’est normal, et c’est la raison pour laquelle on parle de « clés de répartition ».
Pour le vote, en revanche, une seule grille compte en principe : celle des quotes-parts de parties communes. Les grilles de charges spéciales servent à payer, pas à voter, sauf pour les décisions qui ne concernent que les copropriétaires d’une partie de l’immeuble ou d’un équipement, lorsque le règlement ou les textes prévoient que seuls ces copropriétaires votent, chacun à proportion de sa participation à ces dépenses.
Du tantième à la voix : le vote en assemblée
En assemblée générale de copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. On ne vote pas par tête, on vote par tantième. Un copropriétaire qui possède une grande part de l’immeuble pèse davantage qu’un propriétaire de studio, et c’est voulu : il contribue davantage, il possède davantage.
La loi tempère cette règle pour le copropriétaire qui détient à lui seul une part prépondérante de l’immeuble. Ses voix sont alors réduites, selon un mécanisme que les textes fixent, pour éviter qu’il décide seul de tout. Le syndic qui prépare la feuille de présence vérifie si la situation se présente dans la copropriété, et applique la réduction avant la séance, pas au moment du décompte.
Le décompte se fait résolution par résolution. Pour chacune, le bureau de séance additionne les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance qui votent pour, ceux qui votent contre, et ceux qui s’abstiennent. La majorité requise dépend de la nature de la résolution, et elle est fixée par les textes qui régissent la copropriété : vérifiez-la sur la convocation, où elle doit figurer en face de chaque question, avant la séance.
Selon la majorité applicable, le calcul ne porte pas sur la même base. Certaines majorités se calculent sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, d’autres sur les voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents ou non. C’est la raison pour laquelle le total des tantièmes de l’immeuble doit figurer sur la feuille de présence, à côté du total des tantièmes présents et représentés.
La feuille de présence est l’outil qui rend ce décompte possible. Elle porte, pour chaque copropriétaire, ses lots, ses tantièmes, sa présence, sa représentation éventuelle et son vote par correspondance. Notre page sur la feuille de présence qui fonde le vote détaille la manière de la tenir, de l’arrêter et de la faire signer. Sans elle, aucun décompte en tantièmes n’est vérifiable après coup.
Contester ou modifier une répartition
Une répartition qui semble injuste n’est pas forcément illégale. Les tantièmes reflètent une valeur relative appréciée à l’origine, et ils ne suivent pas les travaux faits ensuite par un copropriétaire dans son lot. Celui qui a aménagé ses combles sans modifier l’état descriptif garde les tantièmes de l’origine, jusqu’à ce que la copropriété les révise.
La loi ouvre une action en révision de la répartition des charges lorsque la part d’un lot s’écarte nettement de celle qui résulterait d’une application correcte des critères légaux. Cette action se porte devant le juge, dans des conditions et des délais que les textes fixent. Elle demande en pratique un rapport de géomètre qui refait le calcul, et un conseil juridique qui vérifie la recevabilité de la demande.
La répartition peut aussi être modifiée par l’assemblée générale, sans passer par le juge. La modification des quotes-parts de parties communes et celle des grilles de charges suivent des règles de majorité propres, souvent très exigeantes, qui se lisent dans les textes. Certaines situations permettent une majorité plus souple, par exemple lorsque la modification découle d’un changement d’usage ou d’une opération votée par ailleurs.
Dans tous les cas, une modification votée doit se traduire par un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, établi par un professionnel et publié. Tant que ce modificatif n’est pas publié, les nouveaux tantièmes ne sont pas opposables aux acquéreurs futurs. Le syndic met à jour son tableau à la date où la modification produit ses effets, et pas avant.
Les erreurs de décompte en séance
Les erreurs de décompte sont la première cause de contestation des décisions d’assemblée dans les petites copropriétés. Elles sont presque toujours les mêmes.
Compter des têtes au lieu de tantièmes, d’abord. Dans une petite copropriété où tout le monde se connaît, la tentation est forte de voter à main levée et de compter les mains. Le résultat peut être juste par hasard, ou totalement faux. Le président de séance annonce toujours le résultat en tantièmes, et le procès-verbal le reprend dans les mêmes termes.
Utiliser la mauvaise grille, ensuite. Le tableau des charges d’ascenseur, plus facile à trouver parce qu’il figure sur chaque appel de fonds, n’est pas celui du vote. Le bureau de séance vérifie, avant l’ouverture, que la feuille de présence porte bien les quotes-parts de parties communes, et qu’elle prévoit le cas des décisions réservées à certains copropriétaires.
Oublier les absents représentés et les votes par correspondance, enfin. Le copropriétaire représenté vote par son mandataire, et ses tantièmes comptent dans le sens indiqué par celui-ci. Le copropriétaire qui a voté par correspondance compte selon le sens de son formulaire. L’un comme l’autre doivent figurer dans le décompte de chaque résolution, et le procès-verbal doit permettre de le vérifier.
Une dernière erreur, plus discrète, tient à la mise à jour du tableau : un lot vendu dont le nouveau propriétaire n’apparaît pas, une division de lot non reportée. Chez Teledis, nous conseillons de relire le tableau des tantièmes contre le dernier modificatif publié avant chaque assemblée, et non au hasard d’une contestation. Les autres pièces de la séance sont réunies dans notre rubrique sur les décisions en assemblée de copropriété.
Questions fréquentes
Comment savoir combien de tantièmes possède mon lot ?
La quote-part de parties communes de votre lot figure dans l’état descriptif de division, annexé ou intégré au règlement de copropriété, et elle est reprise dans votre acte de vente. Le syndic tient également un tableau à jour. En cas de doute, demandez-lui l’extrait qui concerne votre lot, en précisant la grille souhaitée.
Pourquoi mon voisin a-t-il plus de tantièmes pour la même surface ?
Parce que la superficie n’est qu’un des trois critères. La consistance du lot et sa situation dans l’immeuble, l’étage, l’exposition ou la vue, modifient sa valeur relative. Deux lots de surface identique peuvent donc avoir des quotes-parts différentes sans aucune erreur.
Les tantièmes de charges servent-ils au vote ?
En principe, non. Le vote se fait selon la quote-part de parties communes. Les grilles de charges spéciales ne servent au vote que pour les décisions qui concernent uniquement les copropriétaires d’un équipement ou d’une partie de l’immeuble, lorsque le règlement ou les textes le prévoient.
Peut-on changer les tantièmes d’un lot ?
Oui, par une décision de l’assemblée générale prise à la majorité que les textes fixent pour ce type de modification, ou par une action en révision devant le juge lorsque la répartition s’écarte nettement des critères légaux. Toute modification passe ensuite par un modificatif du règlement et de l’état descriptif, établi par un professionnel et publié.