Annuler une assemblée, annuler une résolution
Une décision d’assemblée générale de copropriété n’est pas intouchable. Quand elle a été prise dans des conditions irrégulières, ou quand elle trahit l’intérêt collectif, un copropriétaire peut demander au juge de l’annuler. Encore faut-il savoir ce qu’on conteste, sur quel motif, qui a le droit d’agir et dans quel délai. Beaucoup de contestations échouent non pas parce qu’elles étaient injustes, mais parce qu’elles visaient la mauvaise cible ou arrivaient trop tard.
La première distinction est celle-ci. On peut demander l’annulation de l’assemblée tout entière, ou seulement d’une ou plusieurs résolutions. Les deux n’ont ni les mêmes motifs, ni les mêmes conséquences.
L’annulation de toute l’assemblée vise un défaut qui touche la réunion elle-même : une convocation irrégulière, un copropriétaire qui n’a pas été convoqué, une séance tenue sans feuille de présence. Si le juge l’admet, toutes les décisions prises ce jour-là tombent ensemble, y compris celles qui ne posaient aucun problème. C’est une arme lourde, qui oblige à tout recommencer.
L’annulation d’une résolution vise un défaut propre à une décision : un vote sur un point absent de l’ordre du jour, une mauvaise majorité, un abus de majorité. Si le juge l’admet, seule cette décision disparaît, et le reste de l’assemblée tient.
Cette page passe en revue les motifs reconnus, regroupés selon le moment où le défaut apparaît : la convocation, la tenue de la séance, le vote et le procès-verbal. Pour chacun, elle indique le geste qui l’évite quand on tient l’assemblée. Elle ne donne ni délai chiffré, ni numéro d’article, ni conseil juridique sur un cas particulier. Ces éléments dépendent de la loi en vigueur et de votre situation, et une contestation en justice se prépare avec un professionnel du droit.
Qui peut demander l’annulation
Tous les copropriétaires ne peuvent pas contester une décision d’assemblée. La loi réserve en principe cette action à deux catégories.
Les copropriétaires opposants, d’abord. Ce sont ceux qui ont voté contre la résolution qu’ils veulent contester. Leur nom doit figurer au procès-verbal, à côté du résultat du vote. Un copropriétaire qui a voté pour une décision ne peut pas, ensuite, en demander l’annulation, même s’il a changé d’avis.
Les copropriétaires défaillants, ensuite. Ce sont ceux qui n’étaient ni présents ni représentés à l’assemblée. Un copropriétaire qui n’a pas été convoqué entre dans cette catégorie : il n’a pas pu s’opposer, il peut donc contester.
Le cas de l’abstention est plus délicat. Le copropriétaire qui s’est abstenu n’a ni voté pour, ni voté contre. En principe, il n’est pas considéré comme opposant, ce qui lui ferme la porte de la contestation. La question a donné lieu à des débats, et elle peut dépendre des circonstances : si vous êtes dans ce cas, faites vérifier votre situation avant d’engager quoi que ce soit.
Au-delà de cette qualité, il faut un intérêt à agir. Contester une décision qui ne vous cause aucun tort, ou invoquer une irrégularité qui n’a rien changé au résultat, expose à un échec. Le juge regarde si le défaut invoqué a eu une incidence réelle. C’est particulièrement vrai pour les défauts de forme mineurs.
Les motifs liés à la convocation
La convocation est la porte d’entrée de l’assemblée. Une grande partie des annulations vient de défauts commis à ce stade, souvent par simple négligence.
Le copropriétaire oublié. Chaque copropriétaire doit être convoqué, à l’adresse qu’il a communiquée au syndic. Un nouveau propriétaire dont la vente n’a pas été enregistrée, un indivisaire dont on ignorait l’existence, un copropriétaire qui a changé d’adresse et l’a signalé : s’il n’a pas reçu sa convocation, l’assemblée entière est fragilisée.
Le délai et le mode d’envoi. La convocation doit être envoyée dans un délai minimal avant la séance, par un moyen qui permet d’en prouver la réception. Une convocation tardive, ou envoyée par un moyen que le copropriétaire n’avait pas accepté, peut entraîner l’annulation. Le délai exact et les modes admis se vérifient dans la loi à jour et dans le règlement de copropriété.
L’ordre du jour imprécis. Chaque question soumise au vote doit figurer à l’ordre du jour, sous une forme qui permet à chacun de comprendre ce qui sera décidé. Un intitulé vague, comme « travaux divers » ou « questions diverses », ne permet pas de voter valablement une décision importante.
Les pièces manquantes. Certaines décisions exigent que des documents soient joints à la convocation : comptes à approuver, budget, devis et contrats pour les travaux, projet de contrat de syndic. Leur absence empêche les copropriétaires de voter en connaissance de cause, et peut fonder l’annulation de la résolution concernée.
Le geste qui évite ces motifs tient en une vérification croisée : avant l’envoi, comparer la liste des destinataires avec la liste des lots et de leurs propriétaires, relire l’ordre du jour question par question, et cocher pour chaque résolution les pièces qui doivent l’accompagner. La rédaction de la convocation elle-même suit un modèle que l’on peut contrôler point par point.
Les motifs liés à la tenue de la séance
Une convocation parfaite ne suffit pas. La manière dont la séance est conduite peut, elle aussi, fonder une annulation.
La feuille de présence. Elle recense les copropriétaires présents et représentés, avec leurs voix, et elle est signée par chacun. Elle sert à calculer chaque majorité. Une assemblée tenue sans feuille de présence, ou avec une feuille si incomplète qu’on ne peut plus vérifier les votes, s’expose à une annulation globale.
Les pouvoirs. Un copropriétaire absent peut se faire représenter par un mandataire, mais la loi encadre strictement ces pouvoirs. Le nombre de pouvoirs qu’une même personne peut détenir est limité. Le syndic, et certaines personnes qui lui sont liées, ne peuvent pas recevoir de pouvoir. Un vote obtenu grâce à des pouvoirs irréguliers peut être annulé si ces voix ont changé le résultat.
Le bureau de séance. L’assemblée élit son président de séance, et, selon les cas, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure en principe le secrétariat, mais il ne préside pas. Une séance présidée par quelqu’un qui n’a pas été désigné régulièrement, ou par le syndic lui-même, ouvre une contestation.
Le vote hors ordre du jour. Une question qui n’était pas inscrite dans la convocation peut être discutée en séance, mais elle ne peut pas être votée. C’est l’un des motifs d’annulation les plus nets et les plus fréquents : il suffit de comparer le procès-verbal à la convocation pour le constater.
- une feuille de présence signée et complète ;
- des pouvoirs vérifiés avant l’ouverture ;
- un président de séance élu, distinct du syndic ;
- aucun vote sur un point absent de la convocation.
Les motifs liés au vote et au procès-verbal
Le troisième groupe de motifs touche au cœur de la décision : la manière dont elle a été votée, et la manière dont elle a été consignée.
La mauvaise majorité. Chaque type de décision exige une majorité précise, fixée par la loi selon la nature de la résolution. Une décision de travaux qui exigeait une majorité renforcée et qui a été adoptée à une majorité plus faible est annulable. L’erreur vient souvent d’une confusion entre les voix des présents et les voix de tous les copropriétaires. La majorité applicable doit être indiquée dans la convocation et rappelée par le président au moment du vote.
Le décompte faux. Des voix attribuées au mauvais lot, des tantièmes de charges utilisés à la place des tantièmes de vote, le poids d’un copropriétaire majoritaire qui n’a pas été réduit alors que la loi l’exigeait : ces erreurs de calcul peuvent inverser un résultat. Elles se vérifient en reprenant la feuille de présence et le règlement de copropriété.
L’abus de majorité. Même votée régulièrement, une décision peut être annulée si elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ou si elle a été prise dans le seul but de favoriser la majorité au détriment de la minorité. C’est un motif de fond, plus difficile à établir que les défauts de forme, et le juge l’apprécie au cas par cas.
Le procès-verbal défaillant. Le procès-verbal doit reprendre le texte de chaque résolution, le résultat du vote, et le nom des opposants et des abstentionnistes. S’il est incomplet, il devient difficile de savoir qui peut contester et à partir de quand. Pour la rédaction de cette pièce, référez-vous à ce que le procès-verbal doit consigner, résolution par résolution.
La procédure : délai, tribunal, preuve
La contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété obéit à des règles strictes, dont la première est le délai. Il est court, et il ne se rattrape pas.
Ce délai court à partir de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants. C’est au syndic d’effectuer cette notification, dans le délai que prévoient les textes, par un moyen qui permet d’en dater la réception. Une fois le délai écoulé, la décision devient en principe définitive, même si elle était irrégulière. Le délai exact se vérifie dans la loi à jour : notez la date de réception de la notification dès que vous la recevez.
L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. L’assistance d’un avocat est en principe nécessaire devant ce tribunal. Une contestation se prépare donc avec un professionnel, qui vérifiera la recevabilité de l’action et la solidité des motifs.
La preuve repose sur les documents de l’assemblée. Réunissez, dès que vous envisagez de contester, la convocation et ses pièces jointes, la preuve de l’envoi et de la réception, la feuille de présence si vous pouvez l’obtenir, le procès-verbal et sa notification, et le règlement de copropriété. Tout copropriétaire peut demander à consulter certaines pièces auprès du syndic.
Avant d’aller au tribunal, une démarche amiable reste souvent utile. Un courrier au syndic et au conseil syndical, qui signale le défaut et propose de faire revoter la décision lors d’une prochaine assemblée, règle parfois le problème plus vite et à moindre coût. Cette démarche ne suspend pas le délai de contestation : si vous comptez agir en justice, ne laissez pas le délai s’écouler en attendant une réponse.
Avant d’agir : quatre questions à se poser
Une action en annulation engage du temps, de l’argent et des relations de voisinage qui dureront bien après le jugement. Avant de la lancer, quatre questions permettent de mesurer si elle a des chances d’aboutir et si elle vaut la peine.
Ai-je qualité pour agir ? Reprenez le procès-verbal et vérifiez comment votre vote y est inscrit. Si vous figurez parmi les opposants à la résolution contestée, ou si vous étiez absent sans être représenté, la porte est ouverte. Si vous avez voté pour, elle est fermée. Si votre vote est mal transcrit, c’est un premier point à signaler par écrit au syndic.
Suis-je encore dans le délai ? Retrouvez la date à laquelle vous avez reçu la notification du procès-verbal, et comparez-la au délai prévu par la loi à jour. Si vous n’avez jamais reçu de notification alors que vous étiez opposant ou défaillant, la question du point de départ du délai se pose : faites-la examiner rapidement.
Le défaut a-t-il changé quelque chose ? Un défaut qui n’a eu aucune incidence sur le résultat, ni privé personne de son droit de vote ou d’information, convainc rarement un juge. Refaites le calcul : sans les pouvoirs irréguliers, sans les voix mal attribuées, la résolution aurait-elle été adoptée ? Si la réponse est oui, la contestation est fragile.
Que gagnerai-je si j’obtiens l’annulation ? Une décision annulée devra souvent être revotée. Si la même majorité la reprend lors d’une assemblée régulière, le gain est mince. L’annulation a surtout du sens quand le défaut a faussé le résultat, quand la décision vous cause un tort réel, ou quand il faut obliger la copropriété à corriger des pratiques qui se répètent d’assemblée en assemblée.
Ce que l’annulation change, et comment l’éviter
Une décision annulée est réputée n’avoir jamais été prise. L’annulation a un effet rétroactif, et c’est ce qui la rend lourde de conséquences.
Si un syndic a été désigné par une résolution annulée, ses actes depuis la désignation peuvent être fragilisés, et la copropriété peut se retrouver sans syndic régulier. Si des travaux ont été votés par une résolution annulée, le chantier déjà engagé pose des questions délicates de paiement et de responsabilité. Si les comptes ont été approuvés par une résolution annulée, ils doivent être soumis de nouveau à l’assemblée. Dans tous les cas, il faut convoquer une nouvelle assemblée pour reprendre régulièrement les décisions nécessaires.
Le coût d’une annulation dépasse donc largement le litige d’origine. C’est la raison pour laquelle la meilleure protection est en amont, du côté de celui qui tient l’assemblée. Un syndic, bénévole ou professionnel, et un conseil syndical attentif peuvent écarter la quasi-totalité des motifs de forme avec une discipline simple : une liste des copropriétaires à jour, une convocation vérifiée point par point, une feuille de présence préparée, des pouvoirs contrôlés à l’entrée, un président élu, des majorités annoncées avant chaque vote, un procès-verbal complet et notifié sans tarder.
Aucune de ces précautions n’est difficile. Ce sont des gestes de méthode, qui transforment une assemblée contestable en assemblée solide. C’est sur ces gestes que Teledis insiste dans chaque page consacrée au vote, et la rubrique sur la régularité des assemblées générales les reprend un à un.
Questions fréquentes
Quels sont les principaux motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriété ?
Une convocation irrégulière ou un copropriétaire non convoqué, un vote sur un point absent de l’ordre du jour, des pouvoirs irréguliers, une mauvaise majorité, un décompte faux, un abus de majorité, ou un procès-verbal incomplet. Certains visent toute l’assemblée, d’autres une seule résolution.
Qui peut contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
En principe, les copropriétaires qui ont voté contre la décision et ceux qui n’étaient ni présents ni représentés. Celui qui a voté pour ne peut pas contester. Le cas de l’abstention est plus délicat et mérite une vérification avant d’agir.
Dans quel délai faut-il contester une assemblée générale de copropriété ?
Le délai est court et court à partir de la notification du procès-verbal par le syndic. Une fois écoulé, la décision devient en principe définitive. Vérifiez le délai exact dans la loi à jour et notez la date de réception de la notification.
Faut-il continuer à payer pendant une contestation ?
Oui, en principe. La contestation ne suspend pas l’exécution de la décision tant qu’elle n’a pas été annulée. Un copropriétaire qui cesse de payer les charges ou les appels de fonds liés à la décision s’expose aux procédures de recouvrement.